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Darlehen berechnen

Baufinanzierung mit Teilauszahlungen: Tilgungsplan erstellen

Darlehen zur Baufinanzierung werden meist nicht in einem Stück, sondern entsprechend dem Baufortschritt in mehreren Teilen ausgezahlt. Der Darlehensrechner erstellt hierfür einen taggenauen Tilgungsplan.

Denn infolge der Teilauszahlung braucht der Bauherr (als Darlehensnehmer) nicht gleich Zinsen auf die komplette Darlehenssumme zu zahlen, sondern nur auf die bereits abgerufenen Darlehensanteile. Mit jeder Teilauszahlung steigt so die Zinslast. Weil die Rückzahlungsraten bei gängigen Baufinanzierungen (Annuitätendarlehen) aber konstant gehalten werden, steigt mit jeder Teilauszahlung der Zinsanteil in der Rückzahlungsrate, während der Tilgungsanteil entsprechend sinkt. Dies muss ein Tilgungsplan taggenau für jede Zahlung berücksichtigen.

Die meisten Baufinanzierungen bieten zudem weitere Optionen, wie einen anfänglichen Tilgungsaufschub (der zunächst Luft verschafft, aber auch die Laufzeit verlängert und so die Zinslast erhöht), und Sondertilgungen (die wiederum die Restschuld schneller abbauen und damit die Zinslast senken). Der Tilgungsplan zeigt detailliert, wie sich das auf Zinsen und Restschuld auswirkt.

Rechenbeispiel

Ein Bauherr will die Baufinanzierung für sein gerade fertig gestelltes Einfamilienhaus unter die Lupe nehmen und einen neuen Tilgungsplan erstellen, um zu prüfen, wie sich künftige Sondertilgungen auf seine Zinslast und die Restschuld auswirken, die nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt.

Die Baufinanzierung geht über 200.000 Euro, die nach Baufortschritt in vier Teilauszahlungen abgerufen wurden. Die erste Teilauszahlung i.H.v. 60.000 Euro erfolgte am 16. Juni 2015 nach Fertigstellung der Erdarbeiten und des Kellers. Eine zweite Teilauszahlung über weitere 60.000 Euro folgte am 27. Juli 2015 nach Fertigstellung des Rohbaus samt Dach. Die dritte Teilauszahlung, nun über 40.000 Euro, gab es nach Abschluss der Installationsarbeiten und von Estrich und Innenputz am 4. November 2015. Die vierte Teilauszahlung über die übrigen 40.000 Euro erfolgte schließlich am 11. Februar 2016 nach Abschluss der restlichen Innenarbeiten und der offiziellen Fertigstellung des Hauses.

Der Nominalzins der Baufinanzierung liegt bei 4,5 % p.a., wobei die Bank nach der deutschen kaufmännischen Zinsmethode (30/360) rechnet. Die Zinsbindung läuft über 10 Jahre, gerechnet ab Erstauszahlung. Nach einem anfänglichen 3-monatigen Tilgungsaufschub zahlt der Bauherr nun monatlich 1.200 Euro zurück; Zahltag ist jeweils der Monatsletzte.

Die Baufinanzierung ermöglicht jährliche Sondertilgungen bis 6.000 Euro. Im Baujahr 2015 hat der Bauherr davon noch keinen Gebrauch gemacht, und plant auch fürs laufende Jahr 2016 noch keine Sondertilgung, denn noch stehen Außenarbeiten an (Garten, Gehweg etc.), die bezahlt werden müssen. 2017 könnten dann zunächst 3.000 Euro sondergetilgt werden, ab 2018 jährlich die vollen 6.000 Euro. Ausnahmen: 2019 läuft der befristete Arbeitsvertrag der Ehefrau aus; hier plant der Bauherr deshalb vorsichtshalber nur 2.500 Euro ein. Und 2022 feiern die beiden 10-jährige Hochzeit mit Familienreise, weshalb der Bauherr hier lieber keine Sondertilgung einplant. Ansonsten sollen die Sondertilgungen jeweils am letzten Septembermontag erfolgen.

Wie sieht der Tilgungsplan der Baufinanzierung aus, und welche Zinslast und welche Restschuld ergeben sich mit bzw. ohne die Sondertilungen?

Dieses Beispiel im Darlehensrechner aufrufen

(*) Personennamen sind frei erfunden und beziehen sich nicht auf real existierende Personen. Eine eventuelle Übereinstimmung mit Namen realer Personen ist nicht beabsichtigt und wäre rein zufällig.

Lesen Sie weiter: Darlehen von Privat: Tilgungsdarlehen mit flexibler Tilgung


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Darlehensrechner mit taggenauer Berechnung

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Der Darlehensrechner erlaubt die taggenaue Berechnung der Zinsen eines Darlehens mit Teilauszahlungen, Tilgungsaufschub, Ratenänderungen, individuellen Sondertilgungen sowie Zinssatzänderungen und berechnet einen detaillierten Tilgungsplan. Er eignet sich sowohl für Annuitätendarlehen als auch für Tilgungsdarlehen mit flexibler Tilgung.

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