Hypothekenrechner für Hypothekendarlehen

Der Hypothekenrechner ist ein sehr umfangreiches Profi-Werkzeug zur detaillierten Planung und Analyse von Baufinanzierungen (Annuitätendarlehen). Er ermittelt nicht nur Raten und Zinskosten, sondern berücksichtigt auch komplexe Faktoren wie Disagio (Auszahlungsabschläge), tilgungsfreie Anlaufzeiten, verschiedene Arten von Sondertilgungen, optionale Gebühren und Anschlussfinanzierungen.

Im Gegensatz zu einfachen Kreditrechnern zeichnet sich dieser Hypothekenrechner durch eine hohe mathematische Flexibilität aus: Aus insgesamt sieben verfügbaren Parametern müssen Sie für die Berechnung immer exakt zwei Zielgrößen auswählen, die der Rechner zeitgleich ermitteln soll.

Die sieben möglichen Zielgrößen sind:

• Darlehensbetrag (die benötigte Kreditsumme)
• Zinssatz (der zugrundeliegende Sollzinssatz)
• Anfängliche Tilgung (in Prozent)
• Regelmäßige Rate (die monatliche Annuität)
• Laufzeit (die Dauer der Sollzinsbindung)
• Restschuld (der verbleibende Schuldenstand am Ende der Zinsbindung)
• Jährliche Sondertilgung (die Höhe einer regelmäßig wiederkehrenden Sonderzahlung)

Aufgrund der komplexen finanzmathematischen Abhängigkeiten innerhalb eines Annuitätendarlehens ist nicht jede beliebige Kombination aus zwei Zielgrößen möglich oder sinnvoll berechenbar. Alle Parameter, die Sie nicht als Zielgröße markieren, müssen mit Ihren konkreten Vorgaben ausgefüllt werden.

Da Sie zwei Parameter berechnen lassen können, lassen sich ganz unterschiedliche Fragestellungen aus der Praxis durchspielen. Typische Kombinationen sind zum Beispiel:

• Rate und Restschuld: "Ich brauche 300.000 Euro Kredit und möchte mit 2 % Tilgung starten. Wie hoch wird meine monatliche Rate und was bleibt nach 10 Jahren übrig?"
• Anfängliche Tilgung und Laufzeit: "Ich nehme 400.000 Euro auf, zahle monatlich 2.500 Euro und möchte den Kredit am Ende komplett abbezahlt haben (Restschuld 0 Euro). Wie hoch ist meine anfängliche Tilgung und wie viele Jahre dauert es, bis ich komplett schuldenfrei bin?"
• Darlehensbetrag und Laufzeit: "Ich habe ein Budget von 1.500 Euro im Monat für die Rate. Die Bank bietet mir einen Zinssatz von 3,5 % und ich möchte mit 2 % Tilgung starten. Welchen Darlehensbetrag kann ich damit maximal finanzieren und wie lange dauert es, bis der Kredit komplett getilgt ist?"
• Darlehensbetrag und Restschuld: "Ich kann mir eine Rate von 2.000 Euro leisten. Wie viel Darlehen bekomme ich dafür und wie hoch ist die Restschuld nach 15 Jahren Zinsbindung?"
• Anfängliche Tilgung und Restschuld: "Meine Rate soll genau 1.200 Euro betragen bei 350.000 Euro Kredit. Wie hoch ist der anfängliche Tilgungssatz und die Restschuld am Ende der Zinsbindung?"
• Rate und anfängliche Tilgung: "Ich benötige 300.000 Euro Darlehen zu 3,5 % Zinsen und möchte, dass nach 15 Jahren Zinsbindung exakt 100.000 Euro Restschuld stehen bleiben. Wie hoch muss meine monatliche Rate dafür ausfallen und welchem anfänglichen Tilgungssatz entspricht das?"

Der Rechner bietet sehr detaillierte Möglichkeiten, Sondertilgungen in den Finanzierungsverlauf zu integrieren:

• Regelmäßige Sondertilgungen: Sie können einen festen Betrag vorgeben, der jährlich zusätzlich zur Rate eingezahlt wird.
• Einmalige Sondertilgungen: Sie können bis mehrere individuelle Einmalzahlungen zu konkreten Zeitpunkten vorgeben.

Alle Sondertilgungen fließen monatsgenau in die Berechnung ein. Sie verringern sofort die Restschuld und führen bei gleichbleibender monatlicher Annuität dazu, dass der Tilgungsanteil schneller steigt und die Finanzierung insgesamt früher und zinsgünstiger abgeschlossen ist.

Manche Hypothekendarlehen werden nicht zu 100 % ausgezahlt, sondern beinhalten einen Abschlag (Disagio oder Damnum) – beispielsweise bedeutet ein Disagio von 5 %, dass Sie für ein Darlehen über 100.000 Euro nur 95.000 Euro auf Ihr Konto ausgezahlt bekommen, die Schuld und die Zinsberechnung sich aber auf die vollen 100.000 Euro beziehen.

Über die Eingabe des Disagios bezieht der Rechner diesen Umstand präzise in die Berechnung des effektiven Jahreszinses und des tatsächlichen Darlehensbedarfs ein.

Bei Baufinanzierungen – insbesondere bei Neubauten – kann eine Phase vereinbart werden, in der noch keine Tilgung geleistet wird (z.B. für die ersten 12 Monate). In dieser Zeit zahlen Sie nur die anfallenden Zinsen, die Darlehensschuld verringert sich nicht.

Der Rechner bietet Ihnen die Möglichkeit, genau einzustellen, wie mit diesen Zinsen verfahren werden soll:

• Zinsen separat zahlen: Die in der Anlaufzeit anfallenden Zinskosten werden laufend und getrennt von der späteren regulären Darlehensrate beglichen.
• Zinsen in die Rückzahlungsrate einrechnen: Die anfallenden Zinsen werden nicht sofort separat fällig, sondern rechnerisch in die reguläre Rückzahlungsrate integriert.

Wenn Sie eine tilgungsfreie Anlaufzeit im Rechner eintragen, verschiebt sich der Beginn der Tilgung entsprechend nach hinten. Dies entlastet Sie in der Anfangsphase finanziell, erhöht jedoch insgesamt die Zinskosten über die Gesamtlaufzeit.

Der effektive Jahreszins ist die wichtigste Vergleichsgröße für Kredite. Der Rechner ermittelt ihn nach der Preisangabenverordnung (PAngV). Während der Sollzins nur die laufende Zinsberechnung angibt, bezieht der Effektivzins zusätzliche Kostenfaktoren in die Berechnungsgrundlage ein. Dazu gehören unter anderem:

• Ein eventuelles Disagio (Auszahlungsabschlag).
• Die Häufigkeit und Zeitpunkte der Ratenzahlungen (unterjährige Zinsverrechnung).
• Optional wählbare, in die Finanzierung einfließende Abschluss- oder Vermittlungsgebühren.

Wenn Ihre Zinsbindungsfrist kürzer ist als die Gesamtlaufzeit bis zur Volltilgung, bleibt eine Restschuld übrig. Durch Aktivierung der Anschlussfinanzierung können Sie einen (fiktiven) neuen Sollzinssatz für die Zeit nach der Zinsbindung vorgeben.

Abweichende Rate: Zusätzlich haben Sie die Möglichkeit, für diese zweite Finanzierungsphase optional eine neue, abweichende Rückzahlungsrate festzulegen. Dies ist besonders praktisch, wenn Sie davon ausgehen, dass sich Ihr finanzieller Spielraum in der Zukunft ändert (z.B. die Möglichkeit einer höheren Rate durch Einkommenssteigerungen oder der Wunsch nach einer niedrigeren Rate im Rentenalter).

Der Rechner setzt die Finanzierung dann nahtlos mit der verbleibenden Restschuld, dem neuen Zinssatz und – falls angegeben – der angepassten Rate fort. So lässt sich die komplette Dauer und die Gesamtzinsbelastung bis zur endgültigen Entschuldung (Volltilgung) exakt simulieren.

Der Rechner generiert einen detaillierten Tilgungsplan, der die Entwicklung Ihres Darlehens Schritt für Schritt transparent macht. Sie können die Darstellung wahlweise zusammengefasst als Jahressummen oder detailliert für alle einzelnen Monate ausgeben lassen.

Für jedes Jahr bzw. jeden Monat weist der Plan dabei präzise folgende Werte aus:

• Schuldenstand am Anfang: Die verbleibende Restschuld zu Beginn der jeweiligen Periode.
• Ratenzahlungen (Zins und Tilgung): Die geleisteten Zahlungen, übersichtlich aufgeteilt in den anfallenden Zinsanteil und den tatsächlichen, schuldenmindernden Tilgungsanteil.
• Gebühren: Eventuell anfallende und im jeweiligen Zeitraum abgerechnete Gebühren.
• Neuer Schuldenstand: Die verbleibende Restschuld am Ende der Periode (nach Verrechnung von Tilgung und etwaigen Sondertilgungen).